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Dachsanierung und -verpachtung für Solaranlage

Es gibt Neues zur Sanierung asbesthaltiger Dächer und der Dachverpachtung gegen Übernahme der Dachsanierung.

Auf immer mehr Häusern findet sich eine Photovoltaikanlage. Dass Solarstrom im Trend liegt, zeigt auch die aktuelle Berichterstattung zum rasant steigenden Förderbetrag für Solarstrom. Wer sich eine Solaranlage aufs Dach setzt, muss allerdings nicht nur die Einspeisevergütung im Auge behalten. In steuerlicher Hinsicht ist es vor allem die Umsatzsteuer, die immer wieder neue Fragen aufwirft. Das Bayerische Landesamt für Steuern hat sich jetzt zur Handhabung einer Dachverpachtung an einen Solaranlagenbetreiber geäußert, der als Gegenleistung die Dachsanierung übernimmt.

Es gibt nämlich immer häufiger den Fall, dass der Betreiber einer Photovoltaikanlage nicht mehr auch Eigentümer des Gebäudes ist, auf dem die Anlage montiert ist. Stattdessen pachten die Anlagenbetreiber die Dachfläche über eine Laufzeit von 20 bis 30 Jahren vom Eigentümer. Ähnlich der Dachvermietung für Mobilfunkmasten liegt hier eine umsatzsteuerfreie Grundstücksvermietung vor. Allerdings besteht in der Regel die Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren. Erfolgt die Dachüberlassung gegen Entgelt, sind aus Sicht der Finanzverwaltung keine weiteren Besonderheiten zu beachten.

Übernimmt der Anlagenbetreiber dagegen als Gegenleistung für die Dachüberlassung die Sanierung des Daches, wird es ein wenig komplizierter. Dann liegt nämlich ein tauschähnlicher Umsatz vor, bei der der Hauseigentümer vom Anlagenbetreiber eine Werklieferung erhalten hat, die sofort in sein Eigentum übergeht. Der Anlagenbetreiber muss die Werklieferung dem Hauseigentümer in Rechnung stellen und kann wiederum selbst aus der Dachsanierung den Vorsteuerabzug geltend machen.

Umgekehrt muss der Hauseigentümer die Werklieferung sofort als Anzahlung für die noch nicht erbrachte Dachverpachtung versteuern, wenn er zur Umsatzsteuer optiert hat. Weil die Werklieferung unmittelbar in das Gebäude und nicht in das Unternehmen "Dachverpachtung” eingeht, ist für die Frage, ob der Hauseigentümer aus der Dachsanierung einen Vorsteuerabzug geltend machen kann, die Nutzung des Gebäudes selbst entscheidend.

Schließlich sind die Finanzämter noch angewiesen, in solchen Fällen bei den Anlagebetreibern einen Antrag auf Istbesteuerung nach Möglichkeit abzulehnen. Der Anlagenbetreiber hätte bei der Istbesteuerung nämlich sofort den vollen Vorsteuerabzug aus der Dachsanierung, während die Gegenleistung in Form der Dachüberlassung über den gesamten Pachtzeitrum gestreckt zu versteuern wäre. Darin sieht die Finanzverwaltung einen ungerechtfertigten Liquiditätsvorteil für den Anlagenbetreiber.

Auch das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hat sich mit der Dachsanierung für eine Solaranlage befasst. Von dort kommt nämlich ein aktuelles Urteil, in dem das Finanzgericht feststellt, dass ein Hausbesitzer die Vorsteuer aus der Erneuerung eines asbesthaltigen Daches geltend machen kann. Im Streitfall war das Dach grundsätzlich noch in Ordnung, aber wegen der asbesthaltigen Isolierung wäre die Montage der Photovoltaikanlage ohne Sanierung nicht zulässig gewesen. In diesem Fall sieht das Gericht keine private Veranlassung, zumal nur die Dachhälfte erneuert wurde, auf der später die Solaranlage montiert wurde.