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Eigenheimzulage beim Erwerb von nahen Angehörigen

Beim Erwerb einer Immobilie von nahen Angehörigen kann anstelle eines abgewogenen Kaufvertrags eine "versteckte" Unterhaltsvereinbarung vorliegen.

Gemäß dem Eigenheimzulagengesetz können Sie für die Herstellung oder Anschaffung eines eigenen Hauses oder einer eigenen Wohnung die Eigenheimzulage in Anspruch nehmen. Sind Sie Erbe einer Immobilie oder wird Ihnen eine solche geschenkt, können Sie folglich keine Eigenheimzulage beantragen, es sei denn, Sie erwerben die Immobilie noch vor dem Eintritt des Erbfalls.

Denn in so einem Fall handelt es sich um einen normalen Kaufvertrag, allerdings zwischen nahen Angehörigen. Bei solchen Verträgen ist zu beachten, dass sie steuerrechtlich nur dann anerkannt werden, wenn sie

• zum einen bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen sind und

• zum anderen im Hinblick auf ihre Gestaltung und Durchführung einem Fremdvergleich standhalten würden.

Darlehensverträge zwischen nahen Angehörigen sollten daher grundsätzlich Vereinbarungen über Laufzeit, Art und Weise der Rückzahlung sowie Höhe und Zahlungszeitpunkt der Zinsen enthalten. Selbst wenn diese Aspekte geregelt sind, kann es Gesichtspunkte geben, die im Vergleich zu einem Vertrag zwischen Fremden auffallend abweichen und auf einen Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten hinweisen.

Beispiel 1: Sie kaufen Ihrem Vater das Familienanwesen ab und zahlen einen Teil des Kaufpreises sofort. Für den noch ausstehenden Restkaufpreis vereinbaren Sie eine Ratenzahlungsvereinbarung. Die Ratenzahlungsvereinbarung sieht einen Abzahlungsmodus vor, der sich solange hinzieht, dass er mit hoher Wahrscheinlichkeit lange nach dem Tod Ihres Vaters enden wird.

In einem solchen Fall hat der Bundesfinanzhof (BFH) die Anerkennung als kaufmännisch ausgewogenen Kaufvertrag abgelehnt, sodass kein Anspruch auf Eigenheimzulage bestand. Vielmehr ist der BFH von einer Unterhaltsvereinbarung ausgegangen.

Beispiel 2: Ihre Mutter verkauft Ihnen ihr Haus. Den gezahlten Kaufpreis erhalten Sie kurze Zeit später als Darlehen von Ihrer Mutter. Ein Rückzahlungsplan wird vereinbart - die Laufzeit des Darlehens endet danach im 98. Lebensjahr Ihrer Mutter.

In einem ähnlichen Fall wurde trotz der deutlichen Abweichung von der durchschnittlichen Lebenserwartung die rechtliche Gestaltung anerkannt - mit der Folge, dass die Eigenheimzulage gewährt wurde.